我國上市房地產企業EVA調整項目研究

來源: www.0887184.live 發布時間:2017-06-03 論文字數:33656字
論文編號: sb2017052614063216568 論文語言:中文 論文類型:碩士畢業論文
本文是企業管理論文,本文以EVA的基本思想與EVA會計調整的基本原理為背景,基于房地產行業的基本特征,對房地產企業EVA調整項目和調整方法進行研究并得出相關結論。
1引言
 
1.1研究背景
房地產行業不僅是我國國民經濟的支柱性產業,同時也是我國社會各方面高度關注的民生行業。但是近幾年,在投資需求的強力推動下,我國房地產市場發展迅速,房地產價格一路走高,房地產價格的波動不僅受到經濟發展和宏觀調控政策的影響,還受到人們心理預期的影響,房地產行業投資中還存在大量的投機行為。截止2016月11月,滬深兩市房地產上市公司已超過120家,出現了萬科、保利、恒大等優秀企業。盡管房地產行業如此火爆,很多企業也都實現了盈利,但在"企業價值最大化"為管理思想的今天,企業管理者究竟有沒有創造價值、在多大程度上在為股東創造價值及如何對其價值創造能力進行評估仍然是企業值得思考的問題。
面對這種困境,傳統的財務評價指標如凈利潤、每股收益及凈資產收益率并不有效的予解決,而經濟增加值理念的提出卻為解決這一問題提供了思路。經濟增加值,是經調整之后得出的稅后凈營業利潤與資本成本(包括債務資本成本和權益資本成本)的差額,在其計算過程中,不僅充分考慮了企業的組織結構、會計政策和經營戰略等因素,而且強調風險控制、成本節約和業務發展的有機統一。EVA具有其他績效評價指標體系所無法比擬的優勢,得到了很多企業的高度認可。目前,在世界范圍內,包括花旗銀行、可口可樂、西門子、美國郵政局等大型企業已經實行了基于經濟增加值的企業績效評價體系,并取得了巨大的成功。我國國資委也于2010年通過頒布《中央企業負責人經營業績考核暫行辦法》將EVA納入所有央企負責人的年度經營業績考核指標,取代原來的凈資產收益率,并將考核結果與央企負責人薪酬直接掛鉤,這足以看出我國國資委對績效評價指標EVA的高度重視和認可。
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1.2研究目的與硏究意義
1.2.1研究目的
本文旨在通過在深入梳理現有的國內外關于EVA理論研究的基礎上,從關注房地產企業中長期利益的角度,還原房地產企業可持續增長的關鍵因素,將考核評價機制與房地產行業特性相結合,將EVA原始的調整原則與中國會計準則相結合,對我國上市房地產企業EVA調整項目進行分類和調整方法設計,然后通過統計分析對基于可持續増長關鍵因素的EVA調整項目進行適用性經驗并根據檢驗結果得出我國上市房地產企業EVA調整框架,最后,對深圳市振業集團2012-2013年的EVA進行計算分析及有效性檢驗以形象的說明以上調整方法帶來的實際效果,最終改善EVA業績評價在房地產企業的應用,同時為其他行業EVA計算調整提供參考。
1.2.2研究意義
本文以EVA的基本思想與EVA會計調整的基本原理為背景,基于房地產行業的基本特征,對房地產企業EVA調整項目和調整方法進行研究并得出相關結論,然后構建房地產企業EVA會計調整體系,提出能夠提升房地產企業價值創造能力的合理化建議,同時供我國其他行業進行參考。因此本研究將具有豐富的理論意義和實踐意義。
(1)從定性和定量兩個角度分析了我國上市房地產企業在計算EVA時應重點
進行會計調整的項目,豐富了我國對房地產企業EVA調整項目的研究。
(2)結合房地產特性提供改良意見
房地產行業具有高投入、高收益、資本密集的特點,本文研究的核也目的就是緊密結合房地產行業的持性,提出針對該行業EVA計算的改良意見,從而保證計算出的EVA更接近其真實的價值創造能力,從而更公平、公正地將EVA用于房地產企業績效評價。
(3)有助于使EVA考核與企業經營業務特性、戰略方向保持一致
只有具備科學合理的績效考核體系,才能為企業中長期良好發展創造條件。如果EVA考核不能與經營業務特性、戰略方向保持一致,可能會導致企業管理者?屈從于考核方法,按EVA分值最高的方法經營企業,不利于企業的可持續發展,造成公司潛在危機,或者企業管理者堅持從企業經營狀況和戰略方向出發,將EVA考核孤立起來,通過非正常手段達到達標。
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2房地產行業概況和EVA的計算特性
 
3.1房地產行業概況
3.1.1房地產行業在國民經濟中的地位
首先,其基礎性作用體現在:在經濟生活和社會生活當中,房地產提供的勞務或產品往往具有生產資料和生活資料的雙重性質。一方面,房地產開發的住宅滿足了人類的最基本的居住的需要,另一方面,房地產業開發的辦公用房又滿足了企業的生產經營需要,房地產行業貫穿于社會的生產和再生產環節,是經濟生活和社會生活的基本要素。其次,房地產具有顯著的先導性特征,是整個社會生產和再生產及關于科學、教育、文化等活動的空間條件和物質載體。再次,房地產業是支柱性產業。房地產業的發展可以帶動一系列相關產業的發展。研究結果表明,房地產行業的發展關系到2000多種產品及50多個物質生產部口的發展,在國民經濟的發展中發揮著舉足輕重的作用。同時,在目前的中國,房地產行業是推動國民經濟增長的新的增長點。根據相關統計結果表明,房地產行業對GDP的直接貢獻率約為1.3%,考慮到其他一些間接因素,實際貢獻率約為1.9%至2.5%,在GDP總增長中的占比約為30%,由此可以 看出,房地產行業飛速發展在很大程度上決定著我國國民經濟的迅速増長。
國內房地產市場行業發展到現階段,資產負債率平均在75%左右,在負債融資來源方面,已逐步脫離了完全依靠銀行貸款的局面。隨著國家宏觀調控政策對銀行融資管理的不斷規范及國內金融市場的不斷發展,房地產企業已經主動或被動的去尋求其他的負債融資渠道,這些融資渠道包括:境內公司債券、房地產信托及固定收益式的股權合作開發。但仍銀行貸款為主。
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2.2房地產行業EVA適用性、計算特性和調整原則
基于EVA的企業績效評價,最主要的目的在于通過衡量核心管理層的經營業績推進企業整體與各核屯、業務單元的戰略實施、戰略推進。那么EVA的設計,不僅要考慮各項業務的關鍵價值驅動因素,同時也要兼顧企業戰略和業務轉變的要求。而各行各業間,業務的特點也是千差萬別。根據證監會2012年的最新的行業分類標準,目前的行業主要分為18類,主要有:制造業;采礦業;供應業及熱力、電力、水生產、燃氣;農、林、牧、漁業;科學研究、技術服務業:金融業;軟件、信息傳輸、技術服務業;租賃、商業服務業:批發、零售業;房地產業;建筑業;教育;衛生和社會工作;文化、體育和娛樂業;綜合。對于這些不同的行業,盡管采用統一的企業會計準則(我國的新企業會計準則與國際會計準則已經逐步趨同),但會計處理的口徑的不同也會直接導致EVA衡量結果的不同。因此,區分行業并根據不同行業的業務特點來計算EVA并將之用于業績評價是十分有必要的。下表列舉了三種典型行業的業務特點。
?表3-1三 種典型行業業務特點、會計和EVA核算區別的對比
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3房地產行業概況和EVA的計算特性...........15
3.1房地產行業概況..........15
3.1.1房地產行業在國民經濟中的.............15
4房地產行業EVA調整項目劃分及調整方法設計..........24
4.1基于重復汁算的EVA調整項目及調整方法設計.......24
4.1.1基于重復計算的EVA調整項目界定............24
?5房地產行業EVA調整項目的適用性和有效性檢驗..........33
5.1基于可持續増長的EVA調整項目的適用性檢驗..............33
 
5房地產行業EVA調整項自的適用性和有效性檢驗
 
5.1基于可持續增長的EVA調整項目的適用性檢驗
5.1.1研究假設
在本文第四章,將EVA調整項目分為四類:基于重復計算的EVA調整項目、不反映企業實際的EVA調整項目、不反映主營業績的EVA調整項目和基于企業可持續增長的EVA調整項目,基于企業可持續増長的EVA調整項目包括在建工程、投資性房地產、王地儲備、品牌宣傳推廣及員工培訓。本文對EVA進行分類討論的主要目的是區分影響企業可持續增長的EVA調整項目,通過判斷這些調整項目對企業可持續增長的影響效果來對EVA進行調整,將調整后的EVA用于企業經營者的業績考核,引導其采取有利于企業未來可持續増長的經營行為。因此,本文對上文界定的基于企業可持續増長的EVA調整項目進行了實證研究,根據實證分析的結果對基于可持續增長的EVA調整項目進行檢驗,在此基礎上確定調整項目及調整方法,并通過案例進行實際應用,來說明調整方案的有效性。本文主要研究未來可持續增長率的影響因素分析,投資性房地產屬于企業的經營業務,是企業營業收入的來源,討論意義不大。所以本文分別從在建工程、土地儲備、品牌宣傳推廣和員工培訓四個因素進行研究,并引入滯后模型,研究其對企業未來可持續增長率的影響。
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6結論與展望
 
6.1本文結論
經濟増加值,作為一種以企業價值管理為核心、區別于傳統績效評價的指標,充分的表達了改變管理理念、增強成本意識、做強主業的要求。本文通過介紹、分析、實證檢驗和案例分析的論證方法,得出以下結論:
第一,各行各業間,業務千差萬別,業務的管理重點也就不同,必須尊重客觀規律,根據不同的行業特性研究出專有的EVA調整和計算方法,只有這樣,才能實現合理、公平、公正的評價企業管理者的目的,也只有這樣,才能將考核與激勵引導相結合,促使企業管理者以企業可持續發展為核心,采取有利于企業未來發展的經營行為。
第二,房地產企業絕大部分的和債務有關的利息支出在會計核算上都進行資本化處理,未體現真實性原則,防止重復計算,必須對當年銷售成本中的資本化利息進行還原。
第三,不同行業的風險不同,所要求的投資回報率也不同,房地產行業屬于高風險行業,因此,準確計算其加權平均資本成本對EVA值的影響很大,負債資本成本最好以實際負債資本成本率為基礎進行資本成本的計算。
第四,對于一次性支出但受益期較長的費用,如研究開發費用,其資本化期間的確定對EVA的計算也有很大影響,本文為確定這類費用的資本化區間提供了一個實證分析的思路,就是研究其與可持續増長率的相關性和滯后性影響。
第五,EVA作為業績考核指標,在其反應重要業績信息的同時,也有一定的局限性和操作難點,在實際運用中應結合其他業績評價指標進行業績評價。
參考文獻(略)

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